Extinción de condominio: qué es, qué impuestos paga y cuándo conviene

¿Qué es exactamente la extinción de condominio?

Es la disolución de la comunidad de bienes sobre un inmueble. En lugar de que cada copropietario mantenga un porcentaje sobre el conjunto, el bien se adjudica íntegro a uno solo, que paga a los demás el valor de sus cuotas. La copropiedad se extingue y el Registro de la Propiedad pasa a reflejar un único titular.

El fundamento está en el artículo 400 del Código Civil: ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión y puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Cuando el bien es indivisible —una vivienda casi siempre lo es—, el artículo 404 obliga a adjudicarlo a uno con compensación o a venderlo y repartir el precio. En el ámbito hereditario, el artículo 1062 recoge la misma regla.

¿En qué se diferencia de vender tu parte?

	Extinción de condominio	Venta de tu cuota
Requiere acuerdo	Sí, de todos los comuneros	No
Qué ocurre con la copropiedad	Desaparece	Continúa con otro copropietario
Impuesto principal del adjudicatario	AJD, 0,5-1,5 % según CCAA	No aplica
Precio que recibe quien sale	Valor proporcional casi íntegro	30-60 % del valor proporcional
Plazo	1-3 meses	Desde 72 horas

Dicho claro: si tus copropietarios están dispuestos a acordar y alguno puede pagar, la extinción de condominio te deja más dinero. Si el bloqueo es total y necesitas liquidez, la salida realista es vender su proindiviso a un comprador especializado o afrontar una división judicial de 18 a 36 meses.

¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?

Cuando la adjudicación es a uno solo y la compensación al resto se paga en dinero, la operación no se considera una transmisión: tributa por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor total del inmueble, con tipos que van del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma. Es mucho más barato que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que suele moverse entre el 6 % y el 10 %.

El matiz importante: si el exceso de adjudicación se compensa con otros bienes en lugar de con dinero, o si el exceso era evitable porque el patrimonio podía repartirse de forma equilibrada, Hacienda puede liquidar por Transmisiones Patrimoniales. Y si el valor por el que se adjudica el inmueble es superior al de adquisición, puede aflorar una ganancia patrimonial en el IRPF de quien sale. No somos asesores fiscales: conviene revisar cada caso con un profesional antes de firmar.

¿Qué pasos sigue una extinción de condominio?

1. Acuerdo sobre el valor del inmueble, idealmente con tasación o valoración contrastada.
2. Comprobación registral de cargas y, si hay hipoteca, negociación con el banco para liberar a quien sale.
3. Escritura pública de extinción de condominio ante notario.
4. Liquidación del AJD en la comunidad autónoma correspondiente.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del adjudicatario.

¿Cuándo NO te conviene la extinción de condominio?

• Cuando ningún comunero tiene capacidad real de pago ni acceso a financiación.
• Cuando la hipoteca sigue viva y el banco no acepta liberar al que sale: seguirías respondiendo de la deuda.
• Cuando hay más de dos copropietarios y alguno se niega en redondo: sin unanimidad no hay escritura.
• Cuando la herencia no está aceptada ni inscrita: primero hay que resolver eso.

En esos escenarios la decisión real es entre esperar a una división judicial o vender tu cuota. Los plazos y precios de esa segunda vía están en cuánto se tarda en vender un proindiviso y en la guía de cómo vender un proindiviso.