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Vender un proindiviso: cuánto te pagan y en cuánto tiempo cobras

¿Qué significa vender un proindiviso?

Un proindiviso es una propiedad que pertenece a varias personas por cuotas, sin que ninguna tenga asignada una parte física concreta del inmueble. Es la situación habitual de una vivienda heredada entre hermanos, de un piso comprado por una pareja que se separa o de un local que se recibe entre varios socios.

Vender el proindiviso significa transmitir tu cuota, no el inmueble entero. El comprador ocupa tu posición jurídica: pasa a ser copropietario con los mismos derechos y las mismas limitaciones que tenías tú. Por eso el precio de una cuota nunca equivale al porcentaje exacto del valor de mercado de la vivienda.

¿Se puede vender un proindiviso sin el permiso de los demás?

Sí. El artículo 399 del Código Civil establece que cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla. No necesitas autorización ni consentimiento de nadie.

Lo que sí existe es el derecho de retracto de comuneros del artículo 1522 del Código Civil: si vendes tu cuota a alguien ajeno a la comunidad, los demás copropietarios pueden subrogarse en el lugar del comprador pagando el mismo precio. El plazo es de nueve días desde que conocen la venta (artículo 1524). Si lo que se vende es un derecho hereditario antes de repartir la herencia, el retracto aplicable es el del artículo 1067, con un plazo de un mes.

El retracto no impide la venta: solo permite que otro comunero ocupe el sitio del comprador en las mismas condiciones económicas. Tú cobras igual.

¿Qué opciones tienes para salir de una copropiedad?

Vía	Requiere acuerdo	Plazo habitual	Qué se obtiene
Venta del inmueble completo entre todos	Sí, unanimidad	4-12 meses	Precio de mercado íntegro
Que un copropietario compre tu cuota	Sí, del comprador	1-3 meses	Precio negociado, normalmente alto
Venta de tu cuota a un tercero o empresa	No	3-15 días	30-60 % del valor proporcional
Extinción de condominio	Sí	1-3 meses	Un comunero se queda el bien y compensa
División judicial (art. 400 CC)	No	18-36 meses	Reparto o subasta pública

La vía judicial es el recurso cuando no hay ningún acuerdo posible: el artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión, así que cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Si el inmueble es indivisible —como casi toda vivienda—, el artículo 404 obliga a venderlo y repartir el precio, normalmente en subasta y con rebaja sobre el valor de mercado. Puedes ver el detalle del procedimiento en nuestra guía sobre cómo vender un proindiviso paso a paso.

¿Cuánto pagan por un proindiviso?

El punto de partida es el valor proporcional: valor de mercado de la vivienda multiplicado por tu porcentaje. Sobre esa cifra se aplica un descuento que refleja el riesgo real que asume quien compra una cuota: no puede usar el inmueble en exclusiva, puede tener que litigar para dividirlo y no sabe cuánto tardará en recuperar su dinero.

Situación del proindiviso	Horquilla habitual sobre el valor proporcional
Vivienda vacía, sin cargas y con acuerdo previsible	50-60 %
Vivienda vacía con desacuerdo entre copropietarios	40-55 %
Ocupada por otro copropietario	30-45 %
Con usufructo vitalicio a favor de un tercero	25-40 %
Con cargas, embargos o herencia sin aceptar	25-40 %

Ejemplo: vivienda valorada en 200.000 €, cuota del 50 %. El valor proporcional es 100.000 €. Si la vivienda está vacía y sin cargas, una oferta razonable se movería entre 50.000 y 60.000 €; si está ocupada por el hermano que no quiere vender, entre 30.000 y 45.000 €. Cualquier cifra fuera de esa lógica, por arriba o por abajo, merece una segunda lectura.

¿En cuánto tiempo cobras si nos vendes tu parte?

Con la documentación en la mano, la operación se cierra en días, no en meses. El plazo lo marca casi siempre el estado registral del inmueble y si la herencia está aceptada o no. Lo desglosamos en cuánto se tarda en vender un proindiviso.

Fase	Plazo
Valoración y oferta por escrito	24-48 horas
Revisión registral y de cargas	1-3 días
Firma ante notario y cobro	Desde 72 horas
Si falta aceptar la herencia o inscribir	1-3 meses adicionales

¿Qué papeles te pedimos para hacerte la oferta?

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Escritura de compraventa, de herencia o de adjudicación.
• Último recibo del IBI y referencia catastral.
• Certificado de deuda pendiente si hay hipoteca.
• Testamento, certificado de últimas voluntades y cuaderno particional si la cuota viene de una herencia.
• DNI de los titulares y, si procede, poderes notariales.

¿Qué impuestos paga quien vende un proindiviso?

La venta de la cuota genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de esa parte. Tributa en la base del ahorro, con tipos que en 2026 van del 19 % al 30 % según el tramo. Si el inmueble es urbano, se devenga además la plusvalía municipal (IIVTNU) en el ayuntamiento donde esté situado.

Existen supuestos de exención que conviene mirar antes de firmar: la reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años cuando se transmite la vivienda habitual. No somos asesores fiscales: esta información es orientativa y cada caso debe revisarlo un profesional con los números concretos delante.

¿Cómo estudiamos la compra de tu proindiviso?

1. Nos cuentas el caso por teléfono y te damos una primera horquilla en la misma llamada.
2. Revisamos la nota simple, las cargas y la situación de ocupación.
3. Te enviamos una oferta por escrito, sin compromiso y sin coste.
4. Si la aceptas, fijamos notaría y firmas cobrando en el acto.

Compramos con capital propio, así que no dependemos de la aprobación de ninguna financiación. Estudiamos cuotas en toda España, incluidas las que están ocupadas, con herencia sin aceptar o con procedimientos judiciales ya iniciados.

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